Mémoire d'actuariat

Le viager immobilier est-il une opportunité de développement par un assureur ?
Auteur(s) VERGNAUD Chloé
Société AVIVA
Année 2018

Résumé
L\'objectif de ce mémoire est d\'étudier dans quelle mesure la vente en viager pourrait être une opportunité de développement pour un assureur en France. Dans ce cadre, nous présenterons tout d\'abord dans une première partie le marché du viager : les principaux produits, les acteurs, le cadre juridique et fiscal, les chiffres clés. Le viager immobilier (vente d\'un bine en échange d\'un capital et/ou d\'une rente) et le PVH (emprunt de la somme avec un bien immobilier en collatéral, sans obligation de remboursement du vivant de l\'emprunteur) sont les principaux produits sur le marché français, mais cela reste un marché de niche, avec de nombreux freins. Dans une deuxième partie, nous décrivons ensuite les opportunités que ce marche peut présenter pour l\'assureur, notamment le financement de la retraite et de la dépendance, dans un contexte où ces enjeux de société vont représenter une charge croissante à la fois pour l\'Etat et pour les particuliers dans les années à venir. Nous explicitons également le positionnement et l\'offre de l\'assureur, en nous centrant sur le viager immobilier qui nous paraît répondre au mieux aux besoins identifiés. Enfin, nous définissons les indicateurs de validation de l\'opportunité : une EVA (Valeur Economique Ajoutée) positive pour un coût du capital supérieur à 8%. Dans la troisième partie est présentée la modélisation qui permet de calculer ces indicateurs. Pour cela nous identifions les risques sous-jacents (longévité, inflation, immobilier, taux), et présentons les grands principes de la modélisation effectuée, qui est basée principalement sur le modèle d\'Ahlgrim pour les risques économiques, et sur les tables par génération pour le risque de longévité. Une dernière partie du système permet de conclure sur l\'attractivité de ce domaine pour un assureur. L\'EVA étant positive pour un coût du capital inférieur à 4%, la création de valeur n\'est pas suffisante telle que calculée. Néanmoins, nous restons persuadés que cela reste un domaine de développement intéressant pour un assureur, compte tenu des enjeux adressés ; cela nécessite évidemment d\'améliorer la création de valeur. Des pistes d\'approfondissement de la modélisation et de meilleur ciblage des risques sont proposées, notamment la mise en place de mécanismes de transfert du risque.

Abstract
The objective of this document is to study to which extent Life Annuity Sales could be a development area for Insurers, and under which conditions. In the first part, we present the Life Annuity Sales French market, including the existing products, the stakeholders, the legal framework, the main figures. Two types of products exist in France, the Life Annuity Sale (enabling a senior to sell his/her property, in return for a lump sum and / or an annuity, while remaining in his/her home until his/her death) and the reverse mortgage (PVH) or Equity release (which enable the senior to borrow some money with his/her home as mortgage, without having to repay the loan until his/her death). Both remain niche products, with obstacles that hinder their development. In the second part, we describe in which contexte these products could be opportunities for Insurers : mainly the funding of pensions and of dependency, in a context where both will become an increasingly important weight in State and Families accounts. We explain what solutions the Insurers could provide, focusing on the Life Annuity Sale, which seems most promising considering the identified needs and the French market. We also explicit how we will validate whether the opportunity in interesting from the Insurer point of view: we use the EVA (Economic Value Added), which should be positive considering a cost of capital of at least 8%. The third part presents how we model the Life Annuity Sale policy in order to compute this indicator. For this we identify and describe the underlying risks (longevity, inflation, real estate value, interest rates) and present the main steps of our modelling (mainly based on Ahlgrim model for economic risks, and on prospective tables for longevity). The last part concludes our study on the attractiveness of this opportunity for Insurers. The EVA is positive when the cost of capital is below 4% : we can safely say that this is not enough in actual conditions. Nevertheless, considering what is at stakes when we speak about pensions and Dependency, and considering that these issues will build up over the next decade or two, we still believe that insurers could become important players in this field. Of course, this would require to significantly improve the added value created by Life Annuity Sales. We come up with some ideas to deepen the analysis and upgrade the results, notably the implementation of risk transfer (for example securitisation).

Mémoire complet